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제 목
부동산 경매 상식 3가지 (2002/10/26 14:08)
시장 현황 및 제도변화



경매의 매력은 무엇보다 시가보다 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 점입니다. 그러나 최근 다양하고 투명해진 입찰방식의 도입으로 경매의 대중화가 이루어지면서 경쟁이 과열되고 동시에 침체됐던 경기가 살아나면서 경매로 나왔다 다시 들어가는 경우도 증가하는 등 물건자체가 많이 줄었기 때문에 확실히 예전에 비해 시장의 매력이 떨어진 것은 사실입니다. 이를 반영하듯 일부 지역의 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가격의 비율)이 100%를 넘는 경우도 발생하고 있습니다. 그러나 실수요자 입장에서 철저한 준비와 분석을 바탕으로 경매에 참여한다면 아직도 두 자리수 이상의 수익률을 올릴 수 있습니다.





입찰에 참여하기 위해선 법원에 입찰보증금을 납부해야 합니다. 얼마 전 입찰보증금의 기준이 입찰가 기준에서 감정평가액으로 변경되면서 초기부담비용이 줄어들었습니다. 즉, 과거 입찰가의 10%에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 납부해야 했으나 지난 7월부터 감정평가액(최저매각가)의 10%로 변경됐습니다. 예를 들어 법원의 최저매각가가 2억원인 아파트를 3억원에 입찰하려면 과거 3천만원을 입찰보증금으로 내야 했던 반면, 이제는 2천만원만 내시면 됩니다. 





통상 경매라 하면 전주인?세입자 등 이해관계자와의 복잡한 권리관계가 머리속에 제일 먼저 떠오르는 것이 사실입니다. 낙찰결과에 불복한 악의성 항고가 있기 마련인데 무분별한 항고의 방지를 위해 항고 조건으로 낙찰가의 10%를 법원에 보증금으로 공탁해야 하는 조건이 첨가됐으며 항고가 기각되면 보증금도 몰수됩니다. 이로 인해 낙찰 후 전 집주인과 세입자들이 담합해 항고?재항고를 계속함으로써 권리행사가 늦어지던 문제도 해소될 것으로 전망됩니다.





경매상식 1. 권리분석이 핵심



경매의 핵심은 권리분석입니다. 경매물건은 대부분 근저당?세입자 문제 등이 복잡하게 얽혀있기 마련입니다. 따라서 낙찰가 외에 추가부담해야 할 부분이 있는지 있다면 얼마인지를 정확히 파악해야 합니다. 근저당에 관련된 사항은 등기부등본을 떼보면 알 수 있고 세입자 관계를 알아보기 위해선 동사무소에서 세입자의 등본을 떼어 전입신고 날짜를 확인해 보면 알 수 있습니다. 세입자가 있을 경우 최우선 변제대상인지 살펴보아야 합니다. 선순위 세입자는 최초 저당권이 설정되기 전에 전입신고를 마치고 거주하고 있는 세입자를 말합니다. 정부는 세입자의 권리를 우선적으로 보호해 주기 위해 “주택임대차보호법”을 통해 소액 세입자를 우선적으로 변제해 주도록 규정하고 있기 때문에 자칫 잘못하다간 세입자의 전세금도 추가로 물어줘야 하는 경우도 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 





경매상식 2. 등기비용 줄이기



부동산을 취득할 때 따라오는 세금은 취득세와 등록세입니다. 취득세는 매매금액의 2%에 다시 취득세의 10%에 해당하는 교육세가 붙게 되며 등록세는 매매금액의 3%에 다시 등록세의 20%에 해당하는 농특세가 붙게 됩니다. 주의해야 할 점은 경매를 통해 부동산을 취득한 경우 이러한 취득세?등록세의 산정기준이 되는 “매매금액”이 일반 취득시 보다 상승하게 된다는 점입니다. 통상 부동산을 일반취득하게 될 때의 매매금액은 법무사가 구청에 신고한 검인계약서상의 매매금액이 되는데 이는 국세청의 기준시가를 참고하는 것이 관례입니다. 아시다시피 기준시가는 실거래가의 70%에 해당하는 금액입니다. 반면, 경매를 통해 부동산을 취득할 경우 감정평가액을 매매금액으로 삼는데 감정평가액은 실거래가액의 80~90%에 해당되는 금액입니다. 따라서 경매를 통해 부동산을 취득할 경우 부대비용은 증가하게 됩니다. 감정평가액과 관련해 유의해야 할 점은 감정평가액이 대체로 시세의 80%선에서 결정된다고 하지만 이보다 높은 경우도 많다는 점입니다. 감정평가액은 경매로 나오기 전 3개월전의 시가를 기준으로 하므로 실제로 물건이 나온 시점과 가격등락이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰전에 해당 동네 부동산 3~4군데를 방문하는 등 발품을 팔아 시세를 직접확인하는 것이 꼭 필요합니다.





경매상식 3. 원만한 합의가 중요



낙찰 후 세입자가 집을 비워주지 않으면 인도명령을 법원으로부터 받거나 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 인도명령을 제기할 수 있는 권한에 제한이 있고 명도소송을 제기할 경우 몇 백만원의 소송비용외에도 몇 개월의 시간이 허비되므로 적절한 이사비를 주고 원만하게 합의를 보는 것이 최선의 방법입니다.
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