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제 목
개정 양도세 (2003/01/27 14:08)
 

  지난 12월 18일에서 국회의 의결을 거쳐 통과된 소득세법을 구체적으로 시행하기 위한 동법 시행령이 12.30의 국무회의를 통과하여 대통령의 재가를 거쳐 확정 공포되었습니다. 위 두 가지 법령 중 양도소득세에 관련된 부분만을 발췌하였고, 지난 12월 17일에 올린 새해부터 달라지는 양도소득세법에서 개정된 법률만을 기초로 하여 기술한 것입니다.





1. 양도소득세 관련법령의 개정 취지



2002년도에 폭등한 부동산가격을 안정적으로 유지하고자 고가주택 및 투기지역에 대한 개념을 새로이 도입하여 실지거래가액으로 과세를 강화하도록 하고 재개발이나 재건축으로 인하여 조합원이 새로이 취득하게 되는 신축아파트에 대한 양도차익의 계산방법이 불명확한 것을 구체적으로 그 산정방법을 제시하는 등 현행 양도소득세제의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 보완하였다. 양도소득세의 관련 법령은 소득세법(2002.12.18, 법률 제6781호)과 소득세법 시행령(대통령령 제17825호, 2002.12.30)으로 개정되어 2003.1.1 부터 시행에 들어갔다.





2. 주 요 개 정 내 용



2-1. 고가주택



2-1-1. 고가주택의 판정기준 (소득세법시행령 156조, 개정)



종전의 고급주택의 범위는 일정한 금액과 면적을 기준으로 하여 금액기준과 면적기준 즉 두가지 요건이 동시에 충족하여야만 고급주택으로 분류되었으나 2003. 1.1 부터는 고급주택의 판정 기준을 단순히 금액으로만 단일기준으로 하여 판정하도록 개정하고 그 용어도 고가주택으로 새로이 명명하게 되었다.





개정 : 아파트(공동주택)나 단독주택등 주택유형에 관계없이 양도당시의 실제 거래금액이 6억원을 초과하면 고가주택으로 판정한다.





종전 : 아파트나 고급빌라 등 공동주택의 경우는 전용면적이 45평(149제곱미터) 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택으로 분류하였다. 참고적으로 2002.9.30 까지는 전용면적 기준은 50평(165제곱미터)이고 금액기준은 위와 동일하였다. 단독주택의 경우는 주택의 연면적이 80평(264제곱미터) 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택이나 연면적이 80평 미만이라 하여도 대지가 150평(495제곱미터) 이상이고 양도가액이 6억원을 초과하는 단독주택이라면 고급주택에 해당한다.





2-1-2. 고가주택은 1세대1주택이라도 비과세에 해당하지 아니한다. (소득세법 제 89조 3호, 개정)



2-1-3. 장기보유특별공제 확대 



2003년도부터 새로이 고가주택으로 분류되어 1세대1주택으로서 비과세혜택을 받지 못하게 되는 양도자에 대하여는 장기보유특별공제를 다음과 같이 확대하였다.





가. 대상주택 (소득세법 시행령 제159조의 2, 신설)



1세대1주택으로서 단독주택의 경우는 연면적이 80평 미만이고 대지면적이 150평 미만인 주택이 여기에 해당되며, 아파트나 빌라등 공동주택의 경우는 전용면적이 45평 미만인 공동주택이 그 대상이 된다.





나. 장기보유특별공제율 (소득세법 제95조 2항 2호와 3호, 신설)



위의 “가에서 말한 대상주택”의 보유기간이 5년 이상 10년 미만의 경우는 양도차익의 25% , 10년 이상의 경우는 50%를 양도차익에서 공제하여 준다.





2-1-4. 고가주택에 대한 양도차익 계산 (소득세법 시행령 제160조)



1세대1주택의 양도에 대하여 비과세 혜택을 받을 수 없는 고가주택에 대하여 과세되는 양도차익의 계산은 다음과 같은 방법으로 한다. 아래 산식을 쉽게 설명하면 1세대 1주택자라도 실제 거래된 양도가액에서 6억원을 공제한 금액 즉 6억원을 초과한 부분만이 양도소득세의 과세대상소득에 해당된다.





따라서 고가주택소유자라 하여도 1세대1주택자라면 전체의 양도가액에서 6억원에 상당하는 양도소득에 대하여는 비과세 혜택을 받는 결과가 되는 것이다.





산식 = 고가주택의 양도에 대한 총 양도차익 * 양도가액 ㅡ 6억원 / 양도가액





2-1-5. 새로이 고가주택에 편입된 대상주택에 대한 경과조치 (소득세법 시행령 부칙 제20조)



면적기준으로 보아 종전에는 일반주택 이었으나 2003년도부터 신규로 고가주택으로 편입되게 된 주택( 2-1-3 의 가. 대상주택을 의미)으로서 2002.12.31까지 매매계약을 하고 2003.2.28까지 양도(잔금을 수령하고 등기이전을 하여야 한다) 하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.





2-2. 상속주택



2-2-1. 상속주택도 과세한다 (소득세법 시행령 제155조 2항, 개정)



1세대 1주택자가 상속으로 인하여 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 양도하는 때에는 양도소득세를 과세하고 기존 주택을 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 비과세 한다. 그러나 종전 법령은 무주택자 또는1주택을 소유한 1세대가 상속에 의하여 취득한 1주택에 대하여는 보유기간의 제한 없이 비과세를 하였다.



2-2-2. 상속주택에 대한 경과조치 (소득세법 시행령 부칙 제 19조)



2002.12.31 까지 상속 받은 주택에 대하여는 2004.12.31 까지 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세 한다.





2-1. 투기지역 (소득세법 제96조5-6항과 시행령 제162조의 2- 5, 신설) 



부동산가격이 급등한 지역 (투기지역 이라 한다)에 소재 하는 부동산에 대하여는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한다. 투기지역의 지정과 해제 등을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산 가격안정 심의위원회를 설치한다.





2-2. 재건축(재개발)한 아파트를 양도한 경우의 양도차익 산출 방식(소득세법 시행령 제 166조5항)



주택건설촉진법(도시재개발법)에 의한 재건축(재개발)조합원이 새로이 준공한 재건축(재개발)아파트를 양도할 경우에 양도차익의 산출방식을 다음과 같이 재건출(재개발)사업 단계별로 구분하여 계산하여 합산한다.





기존 아파트의 취득일 부터 사업 계획 승인일 전일까지의 양도차익 사업 계획 승인일 전일 현재 기준시가 – 기존 아파트 취득일 현재의 기준시가 ㅡ 기존 아파트의 필요경비(등기비용 등)





가. 사업 계획 승인일 부터 신축아파트의 준공일 전일까지의 양도차익 준공일 전일 



현재의 토지의 기준시가 ㅡ 사업 계획 승인일 현재 토지의 기준시가





나. 신축아파트의 준공일 부터 양도일 까지의 양도차익



신축아파트의 양도일 현재 기준시가 ㅡ 신축아파트 준공일 현재 기준시가





경영학박사/공인회계사 김기풍 (02-3401-8500)

 


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